- это обеспеченная постоянная прибыль при сдаче апартамента в управление, защищенная от неожиданностей (отрицательных факторов). Такой подход гарантирует владельцу апартамента доход на приемлемую для него сумму, но при этом при высоком спросе (например, в высокий сезон) доход остается таким же невысоким. Такая программа подходит для комплексов, имеющих большой объем предложения в потенциально менее востребованных у туристов местах. Как правило предлагается на этапе строительства.

- зависит от востребованности конкретного апартамента у арендаторов. Апартамент приносит доход пропорционально своей занятости за отчетный период. При выборе апартамента с такой программой доходности нужно обращать внимание на вид из окна, соседство, этаж и прочие важные параметры.

Способ консолидации доходов и распределения расходов. Весь получаемый доход от сдачи в аренду однотипных апартаментов собирается в одном «котле» и после фиксации произведенных расходов на обслуживание, ремонт и управление распределение дохода производится пропорционально принятой единице (по количеству апартаментов, либо квадратных метров этих апартаментов). При использовании данной программы важным является количество апартаментов в соответствующей категории и цифры по доходу за год (реальные и прогнозируемые).

Правовой статус

Фундаментальным отличием апартаментов от квартир является правовой статус - «нежилое помещение». То есть комплексы апартаментов построены на земельных участках, не предназначенных для жилищного строительства. Это либо территории промышленного редевелопмента, либо офисные, либо рекреационные. Самые подходящие для гостиничного формата.

Локация

Главными плюсами апартаментов как правило являются стоимость и расположение. Апартаменты, например, могут находиться в зонах редевелопмента в центральных районах, близких к офисным центрам, либо в парковых зонах, у воды. Квартиры – только в зонах, отведенных под размещение объектов жилого фонда, как правильно – в спальных районах.

Цена и обслуживание

Цена апартаментов дешевле на 10-20%, чем цена квартир в аналогичной локации. Но стоимость обслуживания дороже на 10-30% прежде всего за счет отсутствия компенсации за потребляемые ресурсы.

Регистрация по месту жительства

В апартаментах нельзя прописаться, но если апартамент находится в управлении гостиничного оператора, то возможна временная регистрация.

Налог

Апартаменты относятся к «прочим объектам налогообложения», для которых в соответствии с п.п.8. п. 3 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 643-109 «О налоге на имущество физических лиц (с изменениями на 25.11.2021 года)».) имущественный налог установлен в размере 0,3%. Для квартир ставка налога – 0,1%. Но кадастровая стоимость, от которой осуществляют расчет имущественного налога, у апартаментов существенно ниже, чем у квартир.

При этом все вышеуказанные переплаты за «нежилой» статус могут быть с лихвой компенсированы за счет получения дохода от сдачи апартамента в аренду. Получать доход как правило можно передав апартамент в управление профильной УК, организованной при комплексе апартаментов.

Стоимость обслуживания апартаментов дороже на 10-30% относительно квартир прежде всего за счет оплаты за потребляемые ресурсы по полному тарифу как для нежилого помещения без субсидирования и компенсаций.

Цена обслуживания адекватна сервису: набору и качеству услуг. Важной составляющей является периодичность и качество уборки мест общего пользования в комплексе и на прилегающей территории, объем входящих в стоимость обслуживания услуг. Что при сдаче апартамента в аренду будет с лихвой компенсировано высокой арендной ставкой.

Это вопрос всегда необходимо уточнять перед покупкой. В YARD RESIDENCE возможность сдавать самостоятельно есть.

В гостиничных комплексах можно купить апартамент как объект номерного фонда, с одновременным заключением договора с управляющей компанией.

В отелях у собственников есть возможность получения пассивного дохода от сдачи в аренду посредством управляющей компании, либо самостоятельно. Однако, во избежание недоразумений необходимо уточнять перед покупкой возможность получения услуг клининга в комплексе, либо возможность хранения уборочного инвентаря, средств уборки и утилизации мусора. В таких комплексах допускается также использование для собственных нужд (проживание, либо коммерческая деятельность).

Если апартамент приобретен в комплексе апартаментов, не находящемся в управлении гостиничного оператора, то для пассивного дохода – только самостоятельная сдача в аренду на усмотрение собственника.

До сих пор этот вид недвижимости является темой для обсуждения у законодателей в Российской Федерации. В разных городах страны по исторически сложившимся причинам апартаменты завоевывают внимание разной целевой аудитории. Так, в Москве около 85% от общего числа строящихся комплексов апартаментов – это объекты в самых престижных и удобных для жизни локациях на земельных участках, не предназначенных для жилищного строительства. А в Петербурге комплексы апартаментов сейчас (более 80%) – это преимущественно инвест-отели, предоставляющие владельцам возможность получения пассивного дохода. И такие апартаменты относятся к разным видам.

• Категория «не сервисные апартаменты», либо «псевдожилье» - используемые для целей проживания.
• Категория «сервисные апартаменты» - находящиеся в комплексах, управляемых гостиничным оператором (в большинстве случаев- для получения пассивного дохода). Также подходит для проживания тем, кому важен сервис, комфорт и безопасность, предоставляемые в гостинице.
• Категория «рекреационные» – апартаменты, находящиеся в популярных зонах отдыха: например, лесо-парковых, либо у береговых линий. Они как правило используются для собственного проживания, либо для сдачи в долгосрочную аренду.
• Самый новый вид комплекса апартаментов – «коливинг». В этом формате акцент делается на просторные общественные зоны. Коливинги пришли на смену формату комнат в коммунальных квартирах.

Yard Residence – это комплекс «сервисных апартаментов», расположенных в Центре Санкт- Петербурга и располагающий всей необходимой инфраструктурой для комфортной жизни.